O QUE MOTIVOU A CRIAÇÃO DESSA RESOLUÇÃO?
O art. 1347, Código Civil, determina que a assembleia escolherá um síndico para administrar o condomínio, que pode ser proprietário, na qualidade de administrador de bens próprios, pois compõe juntamente com outros condôminos a propriedade, ou por meio de um síndico profissional, externo, que exerce a administração de bens de terceiros, ambos com as mesmas responsabilidades. Portanto, o síndico assume um mandato, que segundo o art. 661, Código Civil, diz: “O mandato em termos gerais só confere poderes de administração”. Desta forma não há dúvida que o síndico é escolhido para realizar um trabalho de administração. Entre as atividades estão: gestão da manutenção desse patrimônio, identificação das melhores oportunidades para aplicação dos recursos financeiros oriundos da receita auferida, administração de pessoal, administração financeira, administração de material, administração de manutenção, administração de segurança, gestão de riscos, etc. Segundo o art. 1348, ele pode transferir a outrem parte das suas funções administrativas, a qual muitas vezes é repassada à empresa administradora de condomínios.
Esta atividade profissional, em crescente expansão nacional, precisa de cuidado especial, pois quando não é realizada com qualidade, responsabilidade e ética pode causar grandes prejuízos financeiros para os condôminos, além de comprometer a segurança de forma geral e desvalorizar o patrimônio, em função da falta de manutenções essenciais para a preservação da estrutura. Devido a isso, é fundamental que a atividade seja fiscalizada com atenção para evitar que pessoas e empresas desqualificadas, que exercem a administração, permaneçam no mercado, colocando em risco o patrimônio imobiliário de terceiros que depositaram não só um dever, mas também uma expectativa e confiança para ver valorizado seu fruto de trabalho, o imóvel.
Há alguns anos o sistema CFA/CRAs tem observado com preocupação os acontecimentos que envolvem a área condominial, como tragédias de desabamentos de edifícios e marquises, aumento das denúncias de irregularidades recebidas nos CRAs e de corrupção, divulgados pela mídia em diversas regiões do país, além do descontentamento das empresas de sindicatura pela concorrência desleal, mencionado em diversos eventos, o que prejudica os profissionais que se comprometem em entregar serviços qualificados, com ética e responsabilidade.
Devido a esse quadro alarmante, o CFA percebeu a urgente necessidade de usar as atribuições que lhe são conferidas pela Lei Federal nº 4.769/65, que regulamentou a profissão de administração, para aprovar a Resolução Normativa CFA Nº 654, a qual dispõe sobre a atividade desenvolvida pelos síndicos profissionais (externos) ou empresa de sindicatura, que exercem a atividade de administração como opção de carreira. Abrem empresas, um negócio com fins lucrativos. Portanto, é um engano afirmar que o CFA tentou regulamentar a profissão de síndico profissional, mas sim a atividade que é desenvolvida, de administração, que já é regulamentada.
Outra questão que deve ser esclarecida ao mercado condominial é que segundo o art. 21 – XXIV – Compete à União – Organizar, manter e executar a inspeção do trabalho. Já no 22, XVI, diz sobre as condições para o exercício profissional serem também competência privativa da União. O Estado, desde 1934, descentralizou as funções de fiscalizar passando para os Conselhos de Classe a Fiscalização Profissional. Portanto, o sistema CFA/CRAs possui toda legalidade para fiscalizar as atividades regulamentada de administração, orientando pela RN 654, que os síndicos profissionais e empresas de sindicaturas, são assim entendidos e submetidos à habilitação junto ao Conselho, para dar maior segurança à sociedade, quanto a ética e combate ao exercício ilegal da atividade. Esses profissionais terão que atender ao Manual de Responsabilidade do Administrador e ao Código de Ética.
COMO PODERÁ SER LEGALIZADA A ATIVIDADE DE SÍNDICOS PROFISSIONAIS QUE NÃO SEJAM ADMINISTRADORES PERANTE O CRAS?
A RN 654/2024 trouxe o esclarecimento para uma questão que há muito era solicitada pelo mercado, sendo está a grande novidade. A RN esclarece que o síndico profissional que possua formação diversa da ciência da Administração poderá abrir, por exemplo, uma empresa de sindicatura, como EI (Empresa Individual), a qual será equiparada a pessoa jurídica pelo CRAs, ou SLU (Sociedade Limitada Unipessoal), registrar a empresa no CRA, tendo apenas que, em ambos os casos, contratar um Responsável Técnico Administrador, com registro no CRA. Esse Responsável Técnico contratado poderá ser o mesmo indicado pela empresa administradora de condomínios, que já presta serviço para o condomínio deste síndico profissional, reduzindo assim o custo na contratação. Desta forma a empresa estará totalmente habilitada e legalizada para exercer a atividade de sindicatura.
OS SÍNDICOS TERÃO QUE SER FORMADOS EM ADMINISTRAÇÃO DE EMPRESAS?
Outra questão importante é que não será necessário que o síndico profissional, que não possui formação em administração, realize alguma prova ou comprovação de diploma de graduação em administração ou tecnologia em gestão para que a sua empresa de sindicatura seja registrada no CRA.
O sistema CFA está ciente que a sua principal função é fiscalizar para garantir à sociedade a melhor qualidade dos serviços prestados na área de administração, no entanto foi sensível em neutralizar os problemas financeiros que podem impactar as empresas de sindicatura, para tanto o valor que será pago como anuidade pelas empresas de sindicatura será fixado em 50% do valor da menor anuidade de pessoa jurídica fixado pelo CFA, hoje corresponde a R$ 389,17.
Esse foi o primeiro passo importante. Espero que desta forma o mercado passe a compreender que o sistema CFA/CRAs quer valorizar a atividade dos síndicos profissionais, para que sejam reconhecidos como administradores e que os condôminos possam ter maior tranquilidade e segurança, tendo serviços de melhor qualidade.
