O mercado da construção civil sofreu grande aceleração desde 2004, registrando picos na atividade, bem como falta expressiva de mão de obra especializada. Como consequência, restaram inúmeros problemas de vícios de construção para os gestores resolverem.
Quando concluída a obra, embora não previsto em lei, a construtora vincula a entrega das áreas comuns a uma vistoria, momento em que o Síndico e/ou representante, utilizando-se do Termo de Vistoria das Áreas comuns, deve verificar se estão atendidas as especificações constantes no Memorial Descritivo. A ideal é que o síndico esteja acompanhado de um engenheiro contratado pelo prédio, pois existem vícios aparentes de construção que podem prescrever no ato da vistoria. Ou seja, esses vícios perdem a garantia no momento em que o síndico assina a vistoria dizendo que determinado espaço encontra-se sem problemas aparentes.
O Código de Defesa do consumidor, Art. 26º, Inciso II, menciona que prescreve em 90 dias o direito de reclamar dos vícios aparentes, como, por exemplo, de paredes mal pintadas, portas quebradas, rachaduras, defeitos na cerâmica. Porém, quando se assina declaração de que o local está em ordem, é como se houvesse quitação deste prazo.
Já os VICÍOS EM FUNÇÃO DA SOLIDEZ E SEGURANÇA DA OBRA têm garantia de cinco (05) anos, desde que comunicados com 180 dias de seu aparecimento (Art. 618 do CC). Caso sejam verificados vícios durante a vistoria, as áreas comuns poderão ser recebidas, ressalvando-se por escrito que os vícios serão objeto de reparo pela construtora e/ou incorporadora. Dependendo da situação, o melhor caminho poderá ser não receber formalmente a área comum e procurar um advogado. Lembre-se que a correta manutenção preventiva da unidade e áreas comuns do condomínio constitui condição de garantia do imóvel.
O manual das áreas comuns e programa de manutenção preventiva têm como objetivo especificar a correta utilização e a manutenção desses espaços, de acordo com os sistemas construtivos e materiais empregados; evitar danos decorrentes do mau uso; e esclarecer quanto aos riscos de perda de garantia pela falta de conservação e manutenção adequada. O consumidor tem o direito de receber as informações adequadas sobre o bem, assim como a construtora de entregá-las, segundo o Código de Defesa do Consumidor.
Porém, o prazo de garantia não pode ser confundido com a responsabilidade do construtor sobre a obra. O STJ entende que esta responsabilidade prescreve em 20 anos. Isso referente ao aparecimento de vícios e defeitos decorrentes da culpa do construtor, a qual precisará ser provada em juízo.
Portanto, após a vistoria acompanhada de um engenheiro do condomínio e representantes da construtora e do síndico, existindo vícios, o ideal é a realização de um laudo pericial particular, a fim de constatar os reais problemas da edificação, para que se possa iniciar uma negociação de reparos junto à construtora.
O laudo do condomínio irá nortear os trabalhos e o mesmo deverá ser enviado à construtora, devidamente protocolado com o objetivo de interromper o prazo de prescrição. Em continuidade à notificação, devem ser iniciadas as tratativas extrajudiciais. O ideal é que a construtora apresente um cronograma com o que será realizado e, nos casos necessários, demonstre a técnica que será utilizada. O acompanhamento do engenheiro do prédio na obra é primordial para um resultado satisfatório.
E, por fim caso, caso as obras não estejam correndo bem, e a fase extrajudicial não logre mais êxito, o caminho será o ingresso de medida judicial, para que o prédio passe por perícia através de um “expert” do juízo. Assim poderão ser constatados os vícios, de forma que os proprietários sejam indenizados financeiramente ou que a construtora finalize os reparos conforme deveria ter feito desde o início.
Matéria publicada na edição – 209 – fev/2016 da Revista Direcional Condomínios
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