Retomo aqui uma abordagem que apresentei no ano de 2000 à revista Direcional Condomínios, em sua edição 33, de outubro daquele ano. A norma de Inspeção Predial foi finalmente editada no dia 21 de maio de 2020, é a ABNT NBR 16.747, e seguem abaixo comentários e esclarecimentos sobre suas diretrizes, conceitos, terminologia e procedimentos.
A inspeção predial é definida pela NBR 16.747 como sendo uma verificação da gestão da manutenção, que visa a reduzir riscos técnicos e perdas econômicas ligados à perda de performance nos sistemas construtivos. Resulta em um relatório técnico que se refere ao momento em que a inspeção foi realizada, apresentando as constatações quanto ao estado de conservação e funcionamento da edificação e seus sistemas, analisando o comportamento em uso ao longo da vida útil e mostrando o que deve ser feito para que sejam mantidas condições mínimas que garantam segurança, habitabilidade e durabilidade da edificação. É um trabalho voltado à gestão da operação e manutenção da edificação, pois não tem como objetivo ser usada para instruir ações judiciais cobrando responsabilidades por irregularidades construtivas. A inspeção predial também não tem a finalidade de avaliar a aderência do empreendimento ao que foi vendido e nem auditar o atendimento aos requisitos da ABNT NBR 15.575/2013 [Manutenção de Edificações].
A norma de inspeção predial, que vinha em estudo desde 2013, foi criada visando a uniformizar a metodologia e estabelecer etapas mínimas da atividade, que vale para qualquer tipo de edificação, pública ou privada. Ela determina a metodologia e atividades mínimas da fase de verificação dos resultados da aplicação da NBR 5.674/1999, analisando a existência, aplicação e eficácia dos Planos de Manutenção das edificações (orientados pela NBR 5.674). A NBR 16.747 é voltada para os profissionais que realizam inspeções prediais, mas, na execução delas, os responsáveis legais pelas edificações serão cobrados pela apresentação de documentos técnicos, e da existência e registros de realização dos Planos de Manutenção.
É um trabalho sensorial (visão, olfato, tato e audição principalmente), sem a obrigatoriedade de uso de equipamentos para testes. A “inspeção predial” é o processo de avaliação das condições da edificação, onde a “vistoria” é a etapa onde ocorre a constatação no local, do comportamento em uso da edificação.
A inspeção predial equipara-se a um exame médico feito por um “clínico geral” que avalia as condições globais da edificação e detecta a existência de problemas de conservação ou funcionamento, com base em uma análise sensorial, feita por um profissional habilitado. Com base nesta análise mais ampla, poderá ser recomendada a contratação de inspeções prediais especializadas ou outras ações (testes, ensaios) para que se possa aprofundar e refinar o diagnóstico. As inspeções prediais especializadas não estão sujeitas a esta norma.
As normas técnicas e sua força legal
Lembramos que não cabe o jargão: “norma não é lei”. Os síndicos devem ter em mente que qualquer prestação de serviços, assim como fornecimento de produtos, está sujeita, desde março de 1991, à Lei Federal 8.078/90, que é mais conhecida como Código de Defesa do Consumidor, que determina que devem ser atendidas as normas técnicas vigentes. Com isso, a norma tem força de lei.
E, falando em leis, existem cidades com leis de inspeção predial vigentes (Santos, Jundiaí, Guarujá, Rio de Janeiro etc.). Só a legislação pode obrigar a realização compulsória de inspeções prediais. Mas usamos o cinto de segurança por iniciativa própria ou por que é obrigatório por lei? Infelizmente no Brasil a deseducação impera e, se uma coisa importante, porém onerosa, não for obrigatória por lei, não será feita pela maioria das pessoas.
Então, minha visão é a de que os “Habite-se” deveriam ter validade temporária para as edificações, como ocorre com os AVCB’s (Autos de Vistoria de Corpo de Bombeiros). Para renová-los, os interessados deveriam apresentar o Laudo de Inspeção Predial atestando a regularidade da edificação para continuar a ser habitada.
Não há determinação de periodicidade na norma. Algumas leis o fazem. Nossa sugestão é que, nos primeiros 10 anos sejam feitas a cada 3 a 5 anos; de 10 a 20 anos, a cada 2 a 3 anos; e depois anualmente. Mas nada impede que sejam feitas em maior frequência.
Profissionais habilitados a realizar a inspeção predial
As inspeções prediais devem ser realizadas apenas por profissionais legalmente habilitados, dentro das atribuições profissionais contidas na legislação vigente e com registro profissional (em vigor) nos conselhos de classe. As atribuições profissionais são determinadas nas Leis Federais 5.194/66 e 12.378/2010 e resoluções do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (CONFEA) e Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil (CAU-BR). Então, engenheiros agrônomos, de alimentos, navais, por exemplo, não têm atribuição legal para esse tipo de trabalho.
Para contratar a inspeção predial é muito importante conhecer antes a capacidade do profissional ou empresa está ligada ao seu currículo. A realização de trabalhos semelhantes pode ser comprovada com a apresentação de ARTs/RRTs, atestados de clientes e Certidões de Acervo Técnico emitidas pelos conselhos de classe. Mas a melhor forma é a indicação de outros síndicos, gestores de patrimônio ou administradoras. Especializações e pós-graduações na área são também um excelente diferencial indicativo de capacidade profissional.
Ao se contratar o serviço de inspeção, uma reunião inicial é muito importante. Com condomínios é sempre mais complicado, mas agora todo mundo aprendeu a fazer reuniões virtuais, não é mesmo? Há anos já vínhamos fazendo reuniões prévias via internet, facilita a vida de todos! Depois, a verificação documental e a vistoria. Os laudos devem ser sempre acompanhados de ART/RRT (é a garantia do cliente de que o responsável pelo laudo é um profissional legalmente habilitado). O laudo deve ser escrito de forma que um leigo possa entender (principalmente se contiver informações tecnicamente complexas) e, se ainda for necessário, uma nova reunião de esclarecimentos deve ser feita após a leitura do laudo pelo cliente.
Cuidado: Evite confiar a inspeção predial a empresas que fazem obras de manutenção! Esse levantamento deve ser isento, for feito por empresas que não têm interesses adicionais.
A importância da inspeção predial para os condomínios
Para garantir que um condomínio esteja sempre em dia com suas manutenções é importante seguir as recomendações do Plano de Manutenção que recebeu no Manual do Síndico. Depois, realizar as inspeções prediais periódicas para verificar se as atividades de operação e manutenção estão aderentes ao Plano, se o Plano está adequado à edificação, pois muitas vezes são Planos apenas genéricos. Em seguida, se necessário, ajustar o Plano de Manutenção, ajustar contratos de manutenção, conforme recomendados no Laudo de Inspeção Predial. Para prédios antigos, sem Planos de Manutenção, o resultado do Laudo de Inspeção Predial será o pontapé inicial para a elaboração de um plano específico à sua edificação.
A inspeção predial é para as edificações o que são para nós os exames médicos periódicos. Se você se importa com sua saúde, sabe o quanto vale fazê-los. Então, se você se importa com a segurança e funcionalidade da sua edificação, certamente provisionará no seu orçamento uma verba para realizar as inspeções periódicas.
O que é importante saber é que, mantendo um ritmo de manutenções e inspeções periódicas, os síndicos vão parar de ter as desagradáveis despesas “surpresa” e vão reduzir os custos de manutenção periódica. Ninguém deve esperar por sinais para fazer exames médicos, certo? Então, só fazendo uma primeira inspeção predial é que o responsável pela edificação vai saber “o quê” deve ser feito, “quando” deve ser feito e “como” deve ser feito, para garantir que o uso, a operação e as manutenções estão em dia. Essa é uma grande dica para os síndicos profissionais!
O laudo da inspeção predial é um relatório que mostrará o status da edificação, na data da vistoria. Deve indicar, além da situação encontrada, as recomendações para que sejam melhoradas. E, quando necessário, pode indicar a necessidade de laudos especializados para itens encontrados em estado ruim ou crítico, pois, como já dito, a inspeção predial é uma análise ampla e genérica, um exame clínico. Depois, é só fazer as inspeções prediais de verificação e ajustes de rumo. E dormir tranquilo!
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