Inspeção Predial: Ferramenta de gestão da manutenção no condomínio

Laudo de Inspeção Predial ajuda os síndicos a planejarem os investimentos. Saiba o que é esta atividade, para que serve e quando realizá-la.

O que é inspeção predial?

Segundo a norma ABNT NBR 16.747:2020, publicada em 21/05, a Inspeção Predial é um conjunto de atividades (processos) de avaliação das condições técnicas da edificação, que se fundamentam em atividades de:

a) anamnese;

b) vistoria sensorial;

c) testes e verificações expeditas (opcionalmente);

Destaca-se que quando se diz “condições técnicas da edificação”, estão sendo considerados todos os sistemas e subsistemas da edificação, conforme levantado por este autor (GROSSI, 2019), tais como:

• Entorno (riscos e impactos da vizinhança);
• Implantação (divisas, topografia, geologia, vegetação e cursos d’água);
• Fundação e contenção;
• Estrutura;
• Piso (revestimento, impermeabilização);
• Vedações verticais (paredes, revestimentos, portas, janelas e guarda-corpos);
• Coberturas;
• Instalações hidrossanitárias (água fria, quente, esgoto, pluviais, bancadas, louças etc.);
• Gás combustível;
• Instalações elétricas, telecomunicação e SPDA;
• Sistema de transporte vertical (elevadores, plataformas, escadas rolantes etc.);
• Condicionamento ambiental (climatização, exaustão etc.);
• Proteção contra incêndio (detectores, extintores, hidrantes, rota de fuga etc.);
• Segurança patrimonial e automação;
• Áreas de recreação e lazer.

O fluxograma abaixo demonstra como se desdobra um processo de Inspeção Predial.

Fluxograma 1: Processo de inspeção predial

Funções da Inspeção Predial

Ainda segundo a norma, o objetivo da Inspeção Predial é apurar as causas de anomalias, manifestações patológicas e falhas de manutenção mais significativas, ou seja, aquelas que comprometem o desempenho da edificação. Sendo depois, classificada sua respectiva importância, assim como a indicação das ações necessárias para assegurar a conservação da edificação.

Destaca-se neste aspecto, que devido ao caráter amplo da inspeção, normalmente não é possível identificar as causas raiz, ou causas primárias dos problemas identificados, uma vez que estes requerem, muitas vezes, novas investigações, sendo geralmente necessários ensaios e estudos aprofundados.

Em suma, a atividade de Inspeção Predial pode ser comparada a um check-up de saúde feito por um médico clínico geral, que tem o objetivo de identificar o estado de saúde humano. A Inspeção Predial tem o objetivo de identificar o estado de conservação da edificação.

Benefícios da Inspeção Predial

Desta forma, a Inspeção Predial beneficia os proprietários e gestores prediais, uma vez que entregará uma lista de problemas, com respectiva ordem de prioridade de tomada de ação, servindo como ferramenta para o sistema de gestão de manutenção da edificação (ABNT NBR 5.674, 2012).

Ressalta-se que a Inspeção Predial conseguirá identificar além dos problemas notórios, aqueles de difícil constatação e muitas vezes não identificáveis por leigos ou profissionais não capacitados.

Obrigatoriedade da Inspeção Predial

Apesar de ter sido publicada em 21/05/2020, a ABNT NBR 16747 – “Inspeção predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento” – apenas impõe um padrão na forma de realizar as inspeções e o tipo de parecer / laudo que será entregue. Ela não foi concebida como instrumento de obrigação de se realizar a atividade de Inspeção Predial nos condomínios e edificações. Para isso, deverá ser elaborada lei específica que trate sobre o tema, que já tramita no Poder Legislativo federal. Enquanto isso, não há legislação federal que exija diretamente a realização da Inspeção Predial, porém, atualmente alguns Estados e Municípios a exigem, como, por exemplo:

• Balneário Camboriú: Lei nº 2805;
• Bauru: Lei nº 4444;
• Belém: Lei nº 7737;
• Cuiabá: Lei nº 5.587;
• Fortaleza: Lei nº 9913;
• Jundiaí: Leis Complementares nº 261 e 278;
• Porto Alegre: Decreto nº 17.720;
• Ribeirão Preto: Lei Complementar nº 1.669;
• Rio de Janeiro (Estado): Lei nº 6400;
• Salvador: Lei nº 5907;
• Santos: Lei Complementar nº 441;
• São Vicente: Lei nº 2854-A.

O grande dilema da obrigação legal da atividade de Inspeção Predial é que quando isso ocorre, observa-se uma queda na qualidade dos trabalhos realizados, decorrente da busca pelo menor preço pelos contratantes e pela respectiva falta de estrutura empresarial, ou menos, pela falta de ética dos executores.

Periodicidade da Inspeção Predial

A periodicidade da Inspeção Predial não está prevista na norma ABNT, ficando a cargo do inspetor defini-la. Também não existe muita uniformidade nos prazos legais e mesmo entre os autores sobre o tema da área, porque isso depende muito da exposição ao meio e qualidade do sistema de gestão de manutenção implantado.

A ordem de grandeza dos prazos gira em torno de cinco anos (5) a dez (10) para edificações novas, e de um ano a cinco (5) para edificações antigas.

Quem se pode contratar para realizar Inspeção Predial?

Segundo a ABNT NBR 16.747 (2020), a Inspeção Predial deve ser realizada apenas por profissionais habilitados pelos conselhos profissionais nas áreas de Engenharia e Arquitetura (CREA ou CAU), dentro das respectivas atribuições profissionais contempladas nas Leis Federais nº 5.194, de 21/12/1966, e nº 12.378, de 31/12/2010, e resoluções do CONFEA. Sendo que é recomendável que os profissionais possuam especialização ou capacitação na área específica e instruções complementares sobre desempenho das edificações, patologia das edificações, manutenção predial e/ou temas correlatos.

Segundo a ABNT NBR 16.747 (2020), a inspeção pode ser realizada por equipe multidisciplinar, conforme a complexidade e/ou especificidade das instalações existentes na construção. Já a NBR 5.674 (ABNT, 2012) prevê que as atividades de inspeção rotineira podem ser realizadas por: empresa capacitada, empresa especializada ou equipe de manutenção local, dependendo da complexidade do sistema.

Dessa forma, podemos montar o seguinte Quadro 1 para definição do profissional para realização de cada atividade.

Quadro 1: Matriz de decisão para seleção de profissionais em função das atividades de inspeção

Fonte: ABNT NBR 16.747 (2020); ABNT NBR 5.674 (2012).

Que resultado esperar do Laudo de Inspeção Predial?

Segundo a ABNT NBR 16747 (2020, p. 10-11), o Parecer ou Laudo de Inspeção Predial deverá entregar, no mínimo, os seguintes dados:

a. identificação do solicitante ou contratante e do responsável legal da edificação;

b. descrição técnica da edificação (localização, mês e ano de início da ocupação, tipo de uso, número de edificações quando for empreendimento de múltiplas edificações, número de pavimentos, número de unidades quando for edificação com unidades privativas, área construída, tipologia dos principais sistemas construtivos e descrição mais detalhada, quando necessário);

c. data das vistorias que compuseram a inspeção;

d. documentação solicitada e documentação disponibilizada;

e. análise da documentação disponibilizada;

f. descrição completa da metodologia da inspeção predial, acompanhada de dados, fotos, croquis, normas ou documentos técnicos utilizados, ou o que for necessário para deixar claros os métodos adotados;

g. lista dos sistemas, elementos, componentes construtivos e equipamentos inspecionados e não inspecionados;

h. descrição das anomalias e falhas de uso, operação ou manutenção e não conformidades constatadas nos sistemas construtivos e na documentação analisada, inclusive nos laudos de inspeção predial anteriores;

i. classificação das irregularidades constatadas;

j. recomendação das ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos da edificação;

organização das prioridades, em patamares de urgência, tendo em conta as recomendações apresentadas pelo inspetor predial;

l. avaliação da manutenção dos sistemas e equipamentos e das condições de uso da edificação;

m. conclusões e considerações finais;

n. encerramento, onde deve constar a seguinte nota obrigatória: Este Laudo foi desenvolvido por solicitação de (nome do contratante) e contempla o parecer técnico do(s) subscritor(es), elaborado com base nos critérios da ABNT NBR 16.747;

o. data do laudo técnico de inspeção predial;

p. assinatura do(s) profissional(ais) responsável(eis), acompanhada do nº no respectivo conselho de classe;

q. anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).

Considerações finais

Por fim, apesar de a ABNT NBR 16.747 (2020) ter sido publicada, ela não serve como obrigatoriedade para que os síndicos contratem o serviço de Inspeção Predial.

Esta norma veio definir um padrão mínimo de qualidade dos trabalhos de Inspeção Predial, dando diretrizes e métodos, assim como estabelecendo dados mínimos que deverão estar contidos no laudo.

Desta forma, a estratégia foi primeiramente criar uma padronização das diretrizes de inspeção pela ABNT para depois exigir a sua realização em âmbito federal, tentando evitar a queda da qualidade destas atividades, pois em alguns municípios onde é obrigatória a sua realização, identifica-se a famosa venda de ARTs sem a correspondente prestação de serviços.

Referências bibliográficas

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5671: Participação dos intervenientes em serviços e obras de engenharia e arquitetura. Rio de Janeiro, 1990.

______. NBR 5674: Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção. Rio de Janeiro, 2012.

______. NBR 13752: Perícias de engenharia na construção civil. Rio de Janeiro, 1996.

______. NBR 16747: Inspeção Predial. Rio de Janeiro, 2020.

INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO. Norma de Inspeção Predial. São Paulo, 2011. 33 p.

INSTITUTO DE ENGENHARIA. DT 001/13 DTPC: Inspeção predial e auditoria técnica predial. São Paulo, 2013. 24 p

GROSSI, Marcus Vinícius Fernandes. Diretrizes para inspeção e recebimento de edificações habitacionais recém-construídas. 2019. 446 f. Dissertação (Mestrado) – Curso de Habitação: Planejamento e Tecnologia, Institui de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo, São Paulo, 2019.

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