A inadimplência em condomínios é um obstáculo real na gestão condominial. Aqueles que deixam de pagar sua cota mensal acabam onerando os condôminos que mantêm seus pagamentos em dia e causam prejuízo ao fluxo de trabalho do condomínio.
Além disso, lidar com inadimplentes não é fácil, é desgastante, principalmente para os síndicos, que geralmente conhecem esses moradores e estão conscientes da crise enfrentada no país. Entretanto, necessitam manter o bom funcionamento do edifício com as responsabilidades inerentes e obrigatórias.
Apesar da crise enfrentada por todos, em especial nesse período de pandemia, os condomínios necessitam manter seus serviços. Desta forma, o problema da inadimplência é um dos principais desafios a serem superados pelos síndicos, que necessitam manter as contas do condomínio equilibradas, mas também manter um bom relacionamento com todos os condôminos e as manutenções em dia.
Dentre minhas experiências com esse tema, compartilho a que foi até aqui a mais desafiadora durante minha trajetória como síndico profissional. Em 2019 assumi a gestão de um condomínio que havia encerrado o mandato com o síndico anterior pelo motivo de renúncia. Durante os primeiros dias de trabalho, e no diagnóstico inicial, pude constatar que o condomínio tinha um valor de aproximadamente R$ 500 mil com cotas condominiais em aberto, o que consequentemente trouxe muita dificuldade financeira para o cumprimento das suas obrigações.
Unidades devedoras sem cobranças
O que mais me chamou a atenção foi o fato de que as cotas em aberto de algumas unidades, algumas de quase dois anos, nunca haviam sido cobradas, sendo uma das razões a “amizade” do síndico anterior com os respectivos proprietários, na busca de apoio político, o que é inaceitável. Cumpre lembrar que os síndicos devem seguir as determinações do Código Civil previstas no Art. 1.348 e, sobre esse tema, temos o Inciso VII, dizendo que uma das obrigações desses gestores é justamente “cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas”.
Dessa forma, diante do cenário que encontrei nesse condomínio, tive que imediatamente adotar medidas para correção desse grave problema, pois além dos impactos financeiros, a prática de não cobrança de cotas em aberto por parte do síndico anterior acabou criando uma “cultura de não compromisso com as obrigações condominiais”, bem como o sentimento de impunidade por parte da coletividade, pois “se algumas unidades vizinhas não pagam e não acontece nada, por qual razão vou me esforçar para manter as minhas cotas em dia…”.
Acredito ser este o pior comportamento provocado em uma coletividade, pois os condôminos deixam de acreditar na eficácia das regras internas, que são para todos, e com isso aumentam as chances de desordem, que podem chegar também nas finanças do prédio, gerando inclusive aumentos na cota condominial em virtude do não cumprimento das obrigações por parte de algumas unidades.
Diante desses desafios, tive que elaborar um plano de ação para corrigir em definitivo esse problema, plano esse baseado em três pilares:
1. Definição de uma política clara de cobrança, comunicação dessa política para todos os moradores e contratação de escritório especializado para fazer cumprir essa política estabelecida;
2. Os casos de débitos acima de 90 dias seriam imediatamente enviados para cobrança judicial;
3. Para efeito de acordo, os casos mais antigos teriam que seguir uma definição assemblear desse condomínio, que diz que as parcelas em aberto não podem ultrapassar 12 meses.
Quanto à comunicação dessa política, ela foi enviada por e-mail para todos os moradores, além da mesma ter sido veiculada em todos os quadros de avisos, incluindo os elevadores, de forma a envolvê-los moradores nessa nova perspectiva. Também a contratação desse escritório especializado foi importante, pois o síndico deve estar atento aos procedimentos de cobrança, que não devem, de forma alguma, ser feitos de maneira abusiva, a fim de evitar mais transtornos ao condomínio. Uma cobrança feita de forma equivocada pode gerar processo para o cobrador, sujeitando-o, inclusive, a uma pena de detenção de três meses a um ano e multa para o credor. Por isso, a importância de uma empresa séria e especializada para realizar tal função.
A aplicação dessas medidas trouxe um resultado rápido em termos de recuperação de caixa e regularização de vários débitos, pois à medida que as unidades inadimplentes perceberam que a gestão desse tema havia mudado radicalmente, e que havia o risco de prejuízos patrimoniais, como, por exemplo, a perda do imóvel, muitos proprietários passaram a procurar o condomínio para a negociação de acordos, os quais foram feitos em sua maioria, sendo os demais casos enviados para cobrança judicial. Por fim, em termos culturais, percebemos que todas as demais unidades se tornaram mais assertivas no cumprimento dessa obrigação mensal, sendo tudo isso revertido em melhorias e na valorização das áreas comuns, além da adequação das manutenções obrigatórias do Condomínio.
A partir dessa experiência, fica o aprendizado de que o cumprimento das leis, associado à disciplina e persistência na aplicação de medidas em prol da coletividade, têm se mostrado uma fórmula eficaz e de ótimos resultados nos condomínios.
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