A Convenção e o Regimento Interno (RI) organizam a vida condominial ao colocarem um norte para que gestores e condôminos pautem suas condutas internas, com direitos e deveres lastreados na legislação, mas adequados (dentro da lei) à realidade de cada coletividade. Mas há dúvidas se novas demandas exigem a sua previsão nesses instrumentos, como o uso obrigatório de máscaras e as assembleias virtuais.
Neste texto, apresentamos os temas que estão presentes hoje na mesa dos síndicos e corpo diretivo, com sugestões (no formato de perguntas e respostas) sobre o que fazer em cada um deles.
– Controle da pandemia com uso obrigatório de máscaras em áreas comuns (É preciso regulamentar?)
Em princípio, não há necessidade de incluir no Regimento Interno (RI) tal determinação, porque a Lei 14.019, de 2 de julho de 2020, que dispõe sobre “a obrigatoriedade do uso de máscaras de proteção individual para circulação em espaços públicos e privados acessíveis ao público, mantendo boca e nariz cobertos”,é federal e, portanto, tem validade em todo o território nacional.
É importante ressaltar que o §7º do Art. 3ª-A da referida lei prevê que tal obrigação está dispensada para “pessoas com transtorno do espectro autista, com deficiência intelectual, com deficiências sensoriais ou com quaisquer outras deficiências que as impeçam de fazer o uso adequado de máscara de proteção facial, além das crianças com menos de 3 (três) anos de idade”.
Todavia, para dar mais instrumentos ao síndico na cobrança da utilização da máscara nas áreas comuns pelos condôminos, prestadores de serviços, visitantes etc., seria interessante incluir no RI obrigatoriedade do uso de máscaras nas áreas comuns, eis que precisaria somente da sua aprovação em assembleia por maioria simples (50% +1 dos presentes). Pois o descumprimento de tal normativa implicaria na aplicação da multa já prevista na Convenção (metade do valor da cota condominial, por exemplo).
– Assembleia virtual e/ou híbrida, posso convocar?
A decisão irá depender da quantidade de condôminos/apartamentos, eis que em um condomínio com 200 unidades seria difícil manter o distanciamento social num encontro presencial pela necessidade de um local ventilado e grande o suficiente para que as pessoas não tivessem qualquer risco de contaminação.
Pelo que tenho verificado, seria melhor realizar a assembleia totalmente virtual ou totalmente presencial, eis que a híbrida deveria limitar a quantidade dos condôminos presentes, o que poderia gerar insatisfação e violação de direitos (caso haja limitação a 20 condôminos na forma presencial, por exemplo, o próximo condômino a chegar seria impedido de entrar no local, gerando conflitos e constrangimento).
Salvo o caso de a realização de assembleia na forma virtual estar expressamente proibida da Convenção Condominial, não entendo pela necessidade da autorização judicial para que a assembleia seja na modalidade virtual, pois é um procedimento que visa a proteger bens constitucionalmente tutelados, quais sejam, a vida e a saúde.
O assunto causou muita controvérsia porque algumas pessoas entenderam que somente seria possível realizar a assembleia virtual até a vigência da Lei Federal 14.010/2020, que expirou em 30/10/2020. Caso haja divergência de opiniões, é possível fazer uma enquete com os condôminos de modo que a maioria irá decidir qual será a melhor forma para realizar a assembleia, realizando testes com antecedência para que todos possam conhecer as plataformas virtuais atualmente disponíveis, mas a normativa deveria ser incluída na Convenção Condominial em razão do assunto.
– Barulho nas unidades em função de home office, obras e home schooling: Precisa atualizar o RI?
Neste caso também entendo que as normas devem ser deliberadas entre os condôminos e inseridas no Regimento Interno. No meu prédio estabelecemos que as obras com barulho estão permitidas somente das 11h00 às 15h00, e somente aquelas que tenham comprovadas devidamente a sua necessidade neste momento de pandemia. Durante os finais de semana os barulhos estão proibidos em qualquer horário. Somente as mudanças são permitidas aos sábados mediante autorização prévia do síndico.
O home office é uma realidade cada vez mais presente nos condomínios e que irá perdurar após o término da pandemia, o que gera a necessidade da normatização dos horários em que é permitido o barulho.
– Emissão de boletos exclusivamente digitais, é possível?
Em relação à emissão dos boletos exclusivamente pelo meio digital entendo que deveria ser deliberado em assembleia tal alteração, justificado pelos custos da impressão dos boletos para o condomínio, assim como ser também digitais os comunicados, atas de assembleia e outros documentos relacionados ao condomínio.
Mas a convocação de assembleia que deve permanecer na forma impressa, visando a comprovar o recebimento por parte de todos os condôminos e evitar qualquer alegação de nulidade posteriormente, além da necessidade de sua afixação nos elevadores e quadros de aviso. Como as regras do RI tratam mais das normativas de cada área comum, tal alteração provavelmente seria incluída na Convenção Condominial.
– Coworking e demais serviços nas áreas comuns, devo colocar regras?
Neste caso é imprescindível que sejam deliberadas as regras de utilização de tais áreas, limitando os horários, necessidade da reserva prévia por meio do aplicativo do condomínio e, caso a antiga casa do zelador seja mantida como espaço de coworking, por exemplo,a longo prazo é necessário também aprovar tal mudança em assembleia, com a devida alteração da Convenção Condominial (quórum de 2/3 dos condôminos), demonstrando ainda qual será o impacto financeiro de tais serviços no fluxo de caixa do condomínio, incluindo na previsão orçamentária custos com internet, energia etc.
As regras de utilização, no entanto, podem ser inseridas no RI.
– Instalação de serviços de terceiros em condomínios, como fica?
(Com renda para o parceiro fornecedor do serviço, como minimercados, feiras-livres)
Esta novidade também surgiu para ficar. Às vezes uma parte do valor arrecadado pelo minimercado é destinada ao condomínio, como uma espécie de comodato.
Neste caso também é importante verificar qual será o gasto médio mensal com a instalação (energia, câmeras de monitoramento etc.) para saber o custo e benefício para o condomínio, além da aprovação em assembleia para incluir esta melhoria, que pode facilitar especialmente as compras para pessoas idosas ou com dificuldades de locomoção, além de evitar a ida a supermercados repletos de pessoas.
As normativas podem ser regulamentadas no RI, desde que inexista alteração da destinação de área comum, o que exigiria aprovação da unanimidade (Art. 1.351 do Código Civil).
– Uso de espaços de estacionamento externo ou interno para veículos de pet care e deliveries, muda alguma coisa?
Da mesma forma como ocorrem com os minimercados, também é importante verificar qual será o gasto médio mensal com a instalação (energia, água etc.), observando se a comodidade irá facilitar ou gerar gastos para o condomínio.
Caso sejam facilidades incorporadas ao condomínio, com uma frequência semanal, por exemplo, devem ser instituídas as regras de utilização que podem ser deliberadas em assembleia e posteriormente incluídas no RI.
Nesta situação específica não identifico alteração de uso da área comum, pois é algo transitório e não uma utilização permanente.
– Locação de curta temporada, pode no condomínio?
(Por aplicativos, por exemplo)
Nos condomínios onde consta expressamente na Convenção Condominial a possibilidade da locação por temporada, será difícil proibir ou mesmo restringir tais locações. Já nos demais condomínios seria possível deliberar sobre a regulamentação de tais formas de locação, eis que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que proibir esta modalidade locatícia é uma limitação ao direito de propriedade.
Precisamos considerar que talvez o proprietário tenha como forma de renda a locação por temporada em um apartamento no litoral, por exemplo. Neste caso, fica ainda mais difícil proibir, então a melhor saída é deliberar sobre o assunto em assembleia e regulamentar como serão realizadas tais locações, alterando a Convenção Condominial e o Regimento Interno.
– Deve haver regras para recepção, entrega e protocolo de encomendas e correspondências?
Algumas encomendas e cartas registradas ainda precisam da assinatura de recebimento por parte do condômino. No entanto, para facilitar a comunicação e agilizar tais entregas, é possível encaminhar via aplicativo (como o WhatsApp) uma mensagem para o morador informando sobre a chegada da encomenda, até mesmo para evitar que muitas caixas se acumulem.
Os aplicativos das administradoras também funcionam bem para a comunicação sobre a chegada do boleto, por exemplo, assim como o envio de e-mails com a confirmação de entrega e de leitura. Recomendo que tais alterações (possibilidade da alteração na forma do recebimento das encomendas) sejam incluídas na Convenção Condominial, mas os horários de entrega das encomendas etc. podem ser incluídos no RI.
– Campanhas solidárias demandam atualização do RI?
(Vacinação, doação de sangue, usando espaços como o salão de festas)
São situações pontuais, portanto, não vejo a necessidade da alteração da Convenção Condominial ou do RI, somente comunicados informativos sobre os dias, horários e regras com o limite máximo de condôminos no local, por exemplo.
– Personal trainer e/ou assessoria esportiva, quais são as normas?
A problemática que eu verifico é se a assessoria esportiva será rateada por todos os condôminos, como uma facilidade como a piscina (existe e utiliza quem deseja, mas os gastos são obrigatoriamente rateados).
Na minha opinião, a forma mais justa seria ser custeado somente por quem for utilizar efetivamente tais serviços, determinando as regras no RI sobre horários, utilização das áreas comuns, equipamentos da academia etc.
– Estações de recarga de veículo elétrico, posso instalar?
(Ou instalação de novos pontos de energia por cada vaga de garagem, com a necessária adaptação no centro de medição)
Muitos dos novos empreendimentos imobiliários são inaugurados com a estação para recarga de veículo elétrico, no entanto, caso seja necessário adequar o centro de medição, com a adaptação de toda a parte elétrica do condomínio, é imprescindível que seja apresentado um laudo técnico de um engenheiro elétrico para demonstrar qual seria o impacto de tais mudanças para o condomínio.
Caso o condomínio seja mais antigo será necessário adaptar toda a fiação para suportar a nova demanda de energia elétrica, além da devida aprovação em assembleia.
Não entendo que tais adequações sejam destinação da área comum porque são melhorias implementadas na área da garagem, que permanecerá com a destinação do uso inicial (guarda e manobra de veículos), de modo que as normas de utilização podem ser inseridas no RI.
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