Este texto possui estrutura de perguntas e respostas acerca da Fase Emergencial que irá vigorar até pelo menos o dia 30/03/2021 no Estado de São Paulo. Foi redigido pela autora Suse Kleiber em conjunto com os advogados Antônio Carlos Duarte Moreira; Conrado Burgos Garcia; Cristina Piconi; Eduardo Macedo Leme Tatit; Hamilton Simões Pires; Luiz Gustavo Fernandes Rocha; Renato Moreira Salles; Tatiane Camara Besteiro; e Zozimar Vitor Ramonda Cabral.
1. Posso fazer assembleia virtual no meu condomínio?
Uma das obrigações dos síndicos e administradores de condomínios é a realização de assembleias ordinárias anuais para, entre outros, prestar contas da gestão e aprovar orçamentos para o exercício que se inicia.
Quantidade expressiva de convenções condominiais fixam a segunda quinzena do mês de março para a realização dessas assembleias, inclusive em alguns condomínios os mandatos de seus síndicos estão terminando.
Como sabido, mandato vencido acarreta inúmeros transtornos num condomínio, principalmente junto às instituições financeiras, que têm bloqueado as contas até que seja apresentada nova ata de assembleia, devidamente registrada em cartório, onde consta a eleição e mandato do novo síndico.
Com o fim da vigência da Lei Federal 14.010, de 10 de junho de 2020, a qual previu a prorrogação dos mandatos até o seu termo final e a possibilidade de realização de assembleia condominial, inclusive para os fins dos Arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, em 30 de outubro de 2020, e mediante o agravamento da pandemia nos meses de fevereiro e março de 2021, impedindo reuniões, concentração e aglomerações volta a celeuma: O síndico pode fazer assembleia virtual mesmo sem que ela esteja prevista na Convenção do condomínio ou por lei específica?
Nós, advogados especialistas em Direito Condominial, nos reunimos e vislumbramos que há divergências sobre o tema. Parte defende a tese de que “o que não é proibido é permitido”, logo, não havendo vedação na Convenção condominial para a realização das assembleias virtuais, o condomínio estaria habilitado para a realização de tal ato. Noutra banda estão aqueles que creem na necessidade de regulamentação, a fim de evitar impugnação judicial.
Nossa sugestão repousa na análise da efetiva necessidade de realizar a assembleia nesse momento e, caso os síndicos optem pela via virtual, que todos os requisitos necessários a ensejar validade para a assembleia presencial sejam, sem exceção, aplicados à virtual, mormente que seja garantida a possibilidade de participação de todos os condôminos e que a pauta seja curtíssima.
Havendo muita discussão e dificuldade, inclusive tecnológica, para a realização da assembleia virtual, recomenda-se a busca de tutela jurisdicional, visando autorizar a realização dela pela via virtual ou pedir a prorrogação do mandato do síndico, o que nos soa como o mais adequado.
Portanto, nesse momento de indecisão e de lacuna jurídica em que não há garantia do resultado, nossa recomendação é que o corpo diretivo do condomínio se reúna com sua assessoria jurídica para avaliarem o caso concreto, a real necessidade da realização dessa assembleia e os eventuais prejuízos que o condomínio possa sofrer sem ela. Afinal, o cenário atual, de certo modo, foi anunciado nos últimos dias, o que deveria ter sido o motivo para que as assembleias de eleição, principalmente, já tivessem ocorrido.
2. Como devemos agir na convocação e realização da assembleia virtual?
(Diante dos cenários de incertezas, das vedações e temor social para o fazimento de assembleias presenciais e da omissão legislativa clara e objetiva dos procedimentos a serem aplicados e havendo necessidade premente de sua realização?)
Recomendamos que seja elaborado o edital de convocação de forma clara e objetiva, contendo também o passo a passo do acesso ao ambiente virtual; nesse, explicar principalmente como se processa o uso da imagem e do som. Se possível faça um tutorial ou vídeo institucional do prédio, demonstrando o passo a passo para login e senha ao sistema que será disponibilizado.
Providencie uma pessoa para que, até um dia antes do início da assembleia, ela esteja disponível para dar suporte a todos aqueles que não conseguirem acesso ou tiverem alguma dificuldade.
Problemas como conexão ruim, bloqueio de acesso por programas de antivírus, transferência de dados com lentidão são corriqueiros para um profissional de informática, que deve estar presente à solenidade para evitar a sua nulidade.
Sugere-se que os debates sejam no formato de videoconferência, onde todos poderão opinar, tirar dúvidas e esclarecer pontos de vistas. Ou seja, o mesmo procedimento que é aplicado na assembleia presencial deve ser aplicado na virtual.
A votação ocorrerá por meio de login e senha acessível ao portal, que validará as assinaturas dos presentes por meio de um relatório. Tal relatório funciona como o livro de presenças quando da realização presencial.
Consulte seus pares se há alguma objeção para que a assembleia se processe do modo e formato descritos acima. Se o resultado dessa pesquisa for favorável, prossiga com o ato. Lembrando que assembleia virtual não é enquete, tampouco votação via WhatsApp etc. Como dito, deve cumprir os mesmos requisitos da presencial, alterando o ambiente que será virtual.
Porém, se o resultado da enquete for negativo, e mediante a necessidade premente da sua realização, procure a sua assessoria jurídica visando a obtenção de tutela de urgência antecedente junto ao Poder Judiciário, a qual representa uma autorização para realizar a assembleia de forma virtual.
3. Os corretores podem apresentar os imóveis disponíveis para locação e venda?
Como em todos os outros pontos das restrições trazidas pela nova Fase Emergencial do Plano São Paulo, o qual vigorará no Estado pelo período de 15 a 30 de março de 2021, sugerimos que se leve em conta o tamanho do condomínio e a quantidade de unidades disponíveis para locação/venda.
Se for um condomínio pequeno, fica fácil controlar o acesso, principalmente se o número de unidades disponíveis for reduzido, cumprindo os protocolos, como o uso de máscara e de álcool em gel. Porém, se for um condomínio maior, por exemplo, com mais de duas torres, serão muitos corretores e interessados circulando pelas dependências do condomínio, assim, proibir o acesso de corretores e interessados é o mais correto a fazer.
Todavia, é bom que se diga que escritórios de imobiliárias e afins não foram considerados como atividade essencial pelo governo estadual, razão pela qual o correto é que nesse período todas as visitas sejam suspensas, evitando trânsito de pessoas.
4. Mudanças estão permitidas?
A maioria das respostas às indagações repousa na urgência, emergência e extrema necessidade de sua realização. Ou seja: A mudança é emergencial ou pode ser adiada por alguns dias? Caso seja emergencial, é necessário ajustar com o síndico regras para que seja minimizada a circulação de pessoas e que ela se dê com toda a segurança que o momento exige. Procure fazer de forma rápida, em dia e horário pré-determinados e agendados, permitindo que os demais condôminos sejam comunicados, evitando a circulação de muitas pessoas no mesmo horário.
5. Podemos autorizar reformas nas unidades autônomas e nas áreas comuns? E as que estão em andamento?
Considerando a proteção do bem maior que é a saúde e a vida de todos os condôminos, colaborares etc., que moram ou transitam pelos condomínios e as recomendações dos órgãos governamentais quanto a evitar aglomeração de pessoas e a excepcionalidade da situação, recomendamos a paralisação das obras não essenciais, tanto das áreas privativas quanto das áreas comuns.
Quanto à natureza, devemos observar a gravidade e a urgência. Por exemplo, um cano estourado ou um vazamento de gás, veja que em ambos os casos não existe a possibilidade de impedimento, pois colocaria todos os demais em risco iminente. Ao contrário de obras voluptuárias.
Quanto à obra emergencial, por exemplo, uma saída seria a limitação da quantidade de prestadores de serviço, 1 ou 2 no máximo para aquelas obras que já estão em andamento ou o escalonamento de dias para cada unidade em reforma, proibindo obras novas. Importante levar em consideração a natureza da obra e a quantidade de pessoas ligadas a este evento.
Recomendamos que sejam observadas as regras instituídas pelos decretos Municipais, Estaduais e Federal. Em caso de lockdown é obvio que as obras não poderão ser realizadas, mesmo aquelas que porventura estiverem em andamento, tampouco obras novas.
6. Como fica o uso das áreas comuns?
Quanto à utilização das áreas comuns de lazer como piscina, salão de festas/jogos, áreas, academia etc., parece indiscutível que devem ser fechadas e qualquer tentativa de reuniões/festas nas unidades autônomas poderão ser denunciadas à Vigilância Sanitária e à Polícia Militar.
São essas as recomendações que fazemos. Registramos que é dever de todos cooperar para que as limitações determinadas pelo Governo do Estado de São Paulo sejam cumpridas, afinal, visam reduzir e pôr fim a essa doença, a Covid-19, que levou tantas vidas. Não tem o menor sentido cumprirmos com as determinações fora dos muros dos nossos condomínios e dentro deles imaginarmos que estamos imunes à contaminação pelo novo Coronavírus.
Por fim, não é demais lembrar que quem decide morar num condomínio precisa compreender que o interesse coletivo prevalece sobre o interesse particular e nesses tempos de pandemia, em que o inimigo é perigoso e invisível, dependemos cada vez mais uns dos outros. O comportamento de cada um de nós pode impactar de forma mortal na vida do nosso vizinho!
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