Inspeções e laudos de manutenção periódicos obrigatórios nas edificações

Há pouco tempo, em uma de nossas matérias, já lembrávamos da importância da manutenção periódica das edificações. Eventos recentes em Fortaleza, como ruína total, e em São Paulo, queda de marquise, nos mostram mais do que nunca a importância dos laudos e inspeções. Em breve deverá ser publicada a ABNT NBR 16.747, norma de Inspeção Predial para as edificações. Há cidades onde esta vistoria já é obrigatória; no Guarujá, por exemplo, a exigência valerá a partir de julho 2020.

No ano de 2002, o Sindicato da Construção (Sinduscon), em parceria com o Secovi-SP (Sindicato da Habitação), elaborou uma espécie de cartilha orientando as construtoras a confeccionarem o Manual do Proprietário – Termo de Garantia-Aquisição, relativo a cada empreendimento entregue. Até então, a maioria das incorporadoras/construtoras não fazia o referido documento.

Importante destacar que esse Manual está subdividido em itens, ou seja, em setores da construção (equipamentos industrializados, fachadas, materiais de acabamento, hidráulica etc.), com os respectivos procedimentos e prazos de manutenção próprios, bem como os responsáveis pelo serviço. Por exemplo, nos caixilhos de alumínio de prédios localizados na zona urbana, é preciso promover a limpeza e o reaperto dos parafusos aparentes dos fechos, além da regulagem do freio, uma vez ao ano. Ou seja, cada item possui necessidades específicas.

As principais normas técnicas (da ABNT) vigentes no País e relativas à manutenção são:

– NBR 5674 – Manutenção de edificações (Requisitos para o sistema de gestão de manutenção);

– NBR 13.037 – Diretrizes para elaboração de manuais uso, operação e manutenção das edificações.

– NBR 15.575 – Norma de desempenho, estabelecida em 19/07/2013, contém requisitos de desempenho das instalações, sistemas e materiais. A norma se encontra em estudos de revisão.

– NBR 16.747 – Prática da inspeção Predial de acordo com a norma técnica: A elaboração desta norma se encontra em processo de finalização e deverá ser publicada em 2020.

Observe nos quadros a seguir que cada produto deve cumprir com os prazos de manutenção para que se assegure um ciclo de vida útil, assim previsto pela ABNT NBR 5674.

Mas há outras legislações e dispositivos que impõem obrigatoriedade de prazos, como o município de São Paulo, o qual impõe a atualização periódica do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) para efeitos de se comprovar a habitabilidade das edificações.

De forma geral, para os prédios mais recentes ou até trinta anos de construção, uma inspeção e as manutenções periódicas são o suficiente, exceto aqueles com defeitos congênitos.

Principais sistemas de manutenção periódica nas edificações

Manutenção preventiva

– Caixilhos de alumínio: limpeza (zona urbana), reapertar parafusos aparentes dos fechos e regulagem do freio uma vez ao ano;

– Impermeabilização: Inspecionar os rejuntes dos pisos cerâmicos, ralos e peças sanitárias uma vez ao ano;

– Estrutura: inspecionar estofamentos e ferrugem amostra uma vez ao ano;

– Paredes: repintar, áreas privativas, comuns e fachada a cada três anos;

– Jardins: verificar os drenos uma vez ao ano.

Instalações hidráulicas/louças/metais:

– Inspecionar vedantes das torneiras, misturadores e registros de pressão a cada 6 meses.

– Limpar aeradores (bico removíveis) a cada seis meses;

– Limpar e verificar a regulagem do mecanismo de descarga a cada seis meses;

– Verificar gaxeta, anéis o’ring [usados para vedação] e estanqueidade dos registros de gaveta e dos de esfera a cada três anos;

– Verificar anéis o’ring dos registros de pressão e misturadores de lavatório (e bidê se houver) a cada ano;

– Verificar o diafragma da torre de entrada e a comporta do mecanismo de caixa acoplada a cada três anos;

– Verificar a estanqueidade da válvula de descarga, torneira automática e eletrônica a cada três anos.

Instalações elétricas:

– Quadro de distribuição de circuitos: reapertar as conexões a cada ano. Desligar e religar disjuntores diferenciais do quadro elétrico a cada mês;

– Tomadas, interruptores e pontos de luz: reapertar conexões e verificar estado dos contatos elétricos substituindo as peças que apresentem desgaste a cada dois anos.

Nos prédios recém-implantados, com a aprovação da norma de desempenho, após julho de 2013, o maior compromisso está agora em manter o “livro de manutenções”, ou melhor, o controle de manutenções em dia, pois será a única forma de comprovar e conseguir a garantia do produto junto à construtora/incorporadora.

Além da obrigatoriedade

Mas passados esses prazos estipulados por normas e manuais, os prédios devem ainda estar atentos aos sinais externos de envelhecimento, como rachaduras, vazamentos, trincas vivas, impermeabilização deteriorada, corrosão nas armaduras etc. Para edifícios com 40 a 60 anos ou mais, torna-se inevitável promover retrofit na fachada e térreo (não vale para prédios tombados), de forma a atualizar e elevar o seu desempenho e valor comercial. Também a substituição ou reforma dos elevadores é um item necessário, assim como no sistema de incêndio, tubulação, equipamentos e portas corta-fogo, entrada e cabeamento do edifício e unidades, entre muitos outros. 

Exemplos de trincas visíveis

Por Roberto Boscarriol Jr.

Exemplos de manutenção propostos por manual de construtora

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