“O sistema que denominamos ‘Compliance Condominial’ deve ser implantado para que haja a completa transparência e efetiva legalidade, não precisando ser, necessariamente, implantada pelo próprio síndico, mas, ele pode, e, neste caso parece que deve, contratar uma empresa a fim de receber o devido auxílio.”
A escolha entre o certo e o errado é, e sempre será, uma escolha pessoal. Ainda que se deva ter o devido respeito à interpretação individual, àquilo que se denomina idiossincrasia, posto que seja a maneira pela qual, individual e pessoalmente, se interprete fatos, esta escolha deve permanecer conforme a lei.
Primeira premissa posta, significa dizer que independentemente do período, do contexto e do ambiente, sempre existiram e existirão regras de conduta. Sejam elas denominadas costumes, porque informais e contextuais, sejam denominadas leis, porque formais e balizadas na comunidade de inserção, estas regras buscam um meio de atingir o maior número possível de indivíduos, a sociedade.
Quando o contexto é delimitado na vida civil propriamente dita, por conseguinte o convívio em sociedade, estaremos, de fato, admitindo que o ordenamento jurídico pátrio rege as atividades civis, e, portanto, sua conduta, através de um sistema de leis que no Brasil e em outras nações é chamado Código Civil.
Um olhar menos apressado é perfeitamente apto a saber que toda sociedade evolui, afinal, a humanidade está em constante evolução. Diante desta constatação, ao menos nos parece, é imprescindível dizer que o sistema legislativo também precisa evoluir.
De acordo com o afirmado em nossa primeira premissa, ainda que exista e evolua o sistema legislativo na mesma proporção que a humanidade, como conter a escolha individual?
Talvez, uma das formas, possa ser a de trazer o indivíduo para dentro do contexto legislativo, tornar a norma mais próxima do indivíduo de forma menos genérica. Pode parecer simplório e controverso, mas há momentos e atividades fáticas que não são totalmente abarcadas pelas leis, dependendo de interpretações principiológicas para trazer a lei ao fato e assim torná-lo jurídico.
Em vista de não tornar o texto extremamente extenso, nos utilizamos de uma palavra na elaboração da primeira premissa, o termo conforme. Afirmamos que a conduta do indivíduo deve estar em conformidade às normas, regras e leis.
Outrossim, como afirmado anteriormente, vez que pretendem abarcar o maior número de indivíduos, as leis acabam por se tornarem genéricas e distantes do próprio indivíduo. Portanto, imperioso a elaboração de um conjunto de normas, um sistema, capaz de colocar o indivíduo inserido.
Eis nossa segunda premissa!
Para clarificá-la, imperioso afirmarmos que é necessário um conjunto de regras, normas e controles, que abarquem um determinado conjunto de indivíduos, dividindo-os entre os que se assemelham. Este fenômeno é conhecido no mundo como “compliance”!
Quantas vezes nos perguntamos como fomos capazes de viver sem a tecnologia? Logo ela que nos abraça e nos favorece o tempo todo! Eis que o mesmo fenômeno ocorre quando me pergunto, como fomos capazes de viver sem o “compliance”? Sem a conformidade? Esta última, até bem pouco tempo, no Brasil, só era conhecida nas métricas de avaliação de gestão da qualidade.
Entretanto, o “compliance” não é novo, ou melhor, não é novo em outras nações, mas, parece uma imensa novidade em terras brasilis.
O “compliance” nasceu no setor financeiro americano, na década de 1970, visando normatizar as condutas humanas em sua relação com o capital, o dinheiro.
Portanto, o “compliance” é um conjunto normativo que baliza a conduta individual setorial. Imperioso ressaltar que não é utilizável ou funcional, apenas no setor financeiro, podendo ser implantado em diversos setores em que haja qualquer necessidade de que se evite a corrupção, o suborno, a má conduta!
É sabido que o setor condominial é dos que mais crescem em nosso país. É dos mais extensos e que envolve um número gigantesco de empresas prestadoras de serviços, um sem número de empregados, outros empresários e autônomos. Um mercado com este vulto, e em constante crescimento, só poderia movimentar um número considerável de dinheiro.
A fim de contextualizar de maneira mais hábil, somente na cidade de São Paulo, provavelmente, são mais de seis milhões de condôminos. As características de um condômino, ao menos me parece, estão muito mais próximas do que se tem por ideal de cidadão, do que o fato de simplesmente sê-lo!
Fato é que um condômino efetivamente vive a coletividade, querendo ou não, vez que a cota condominial é condição “sine qua non” de continuar no condomínio.
Isto posto, para a efetivação da administração do universo condominial, o legislador entendeu que a figura do síndico, fosse a mais indicada e, em seu auxílio, tal qual o Art. 1.348, § 2º, do Código Civil preconiza, facultou-lhe a delegação a terceiros, podendo ser outrem não condômino. Eis que surge a administradora de condomínio.
Neste contexto, é ela quem administra um sem número de atividades em nome do síndico, do condomínio.
Isto, por óbvio, não significa dizer que a responsabilidade do síndico é afastada, ao contrário, é em nome dele que a administração é efetivada, mantendo-se a responsabilização civil e criminal. Entretanto, esta relação pode representar inúmeros riscos.
O “compliance” no condomínio
O intuito precípuo do presente texto não é a elaboração de teses e narrativas dos riscos na relação entre síndico e prestadores de serviço, principalmente, do síndico para com a administradora, ou desta com os prestadores que indica. Na verdade, única e exclusivamente é para demonstrar a necessidade de existir o “compliance” no condomínio.
A primeira premissa do “compliance” é o estabelecimento da metodologia e do mapeamento de riscos. A metodologia, podemos afirmar, está para o controle e mapeamento dos riscos, como a auditoria está para o apontamento das irregularidades administrativas, entretanto, no “compliance” são tratados como não conformidades.
A mais importante diferença é que a não conformidade no caso do “compliance” está diretamente ligada à relação do indivíduo com o dinheiro, no caso dos condomínios, dinheiro dos condôminos.
Desde 2013 alertamos, levantamos e defendemos a bandeira para a criação de uma análise ou premissa que, explicando a importância da sindicância condominial, a administração condominial, estabelecesse a sua relação com a administração pública.
Em nosso entendimento, o Art. 37 da Constituição Federal de 1988, que acaba de completar 30 anos, em seu caput, traz o que de mais relevante deve haver no ato de administrar o erário de uma coletividade. Para nós, um verdadeiro mantra e não por acaso, os princípios norteados pelo supramencionado artigo, chamados princípios da administração pública, formam um vocábulo, LIMPE. A saber: Legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e eficiência. Em nossa visão, os princípios da administração condominial.
Entretanto, não raras vezes nos deparamos com histórias de abusos, de desvios, de prejuízos, de eventos evitáveis que causam impactos milionários na vida dos condôminos. Alguns podem chamá-lo de custo Brasil, mas, deve ser chamado de custo da corrupção.
No caso dos condomínios, é o custo da escolha, como em nossa primeira premissa afirmamos. A escolha de não avaliar entre mais de um prestador de serviços, de muitas vezes avaliá-lo de maneira superficial, de se omitir da escolha e optar-se por indicação, de não exigir a comprovação de sua reputação, de sua experiência e de sua capacidade para efetuar o trabalho.
Neste quesito, especificamente, há que se ressaltar que a falta de capacitação técnica do síndico, falta de tempo, opção por escolha pessoal ou pela indicação, que causa prejuízo, não pode ser escusada. O síndico, assume o múnus público da responsabilização.
O múnus público, é preciso que se diga, é o dever de zelar pelo que é dos condôminos, conforme preconizado nos incisos do Art. 1.348, do qual a sua eleição outorgou-lhe compromisso e subsunção. Fato inerente à responsabilização e que o sujeita à culpa por ação ou omissão!
O sistema que denominamos “Compliance Condominial” deve ser implantado para que haja a completa transparência e efetiva legalidade, não precisando ser, necessariamente, implantada pelo próprio síndico, mas, ele pode, e, neste caso parece que deve, contratar uma empresa a fim de receber o devido auxílio.
O “Compliance Condominial” é a elaboração de um sistema de normas, regras, políticas e controles que permitam que os princípios da administração pública sejam implementados no condomínio, com a premissa máxima de proteger o erário da coletividade condominial.
Uma ressalva é necessária, para que não pairem dúvidas, respeitada a idiossincrasia. O “Compliance Condominial” pode, eventualmente, ser mantido e acompanhado pela administradora de condomínio que auxilia o síndico, mas, em nosso entender, nunca implantado por esta, vez que faz parte, em evidente destaque, da chamada yellow flag da análise de risco do “compliance”.
Finalmente, convidamos o leitor a esta reflexão, pois, se para a administração pública, a licitação é fator preponderante para a escolha da entidade que irá prestar determinado serviço ou entregar determinado produto, por que no condomínio, não?
Por que deixar de solicitar mais de dois orçamentos para um determinado serviço e passar a viver de indicações ou preso a um único fornecedor? Obviamente causa impacto em custo. Toda falta de concorrência onera os custos, absolutamente!
A palavra licitação parece um palavrão posto fora do contexto, mas, de fato, não o é! A licitação, nada mais é do que o estabelecimento de requisitos claros e objetivos que equiparem mais de dois potenciais prestadores de serviços ou fabricantes de um produto, com o precípuo fim de uma tomada de decisão isenta, baseada na capacitação técnica e na qualidade do atendimento de determinada necessidade.
Nos últimos anos, avançamos sobremaneira neste caminho, temos uma lei de licitações robusta, a 8.666/93, uma lei de combate à corrupção moderna, a 12.846/2013 e, mais recentemente, uma norma da ABNT de combate ao suborno, a NBR 37.001/2017.
Implementar todas estas ferramentas através e conjuntamente ao “Compliance Condominial” nos parece condição “sine qua non” de transformação da nossa sociedade na direção de uma nação mais integrada ao ideal de democracia e de coletividade.
O “compliance” veio para ficar e o “Compliance Condominial” para tornar a vida nos condomínios ainda mais harmoniosa, transparente e segura para todos!
