Aumentou o números de invasões nos condomínios neste ano de 2018 em São Paulo para a prática de furtos e roubos nas unidades. Mas o que fazer quando esses crimes são cometidos por um morador, visitante ou prestador de serviços, ou seja, alguém que seja da rotina do prédio? A Direcional Condomínios entrevistou o advogado João Paulo Rossi Paschoal sobre o assunto.
1 – Condomínio responde por furtos de objetos deixados nos veículos ou áreas comuns?
Como regra, o condomínio não responde pelos furtos, danos ou roubos ocorridos nas suas áreas comuns, incluindo a garagem. O condomínio edilício só responderá civilmente de modo excepcional por esses eventos desde que comprovadas inúmeras circunstâncias. Para o fim de se saber se, excepcionalmente, haveria a responsabilidade civil, cada caso merece ser estudado com a aplicação sucessiva dos parâmetros seguintes:
A- Comprovação da existência do prejuízo decorrente de furto, causado dentro dos limites do condomínio;
B- Inexistência de causa excludente de responsabilidade, a saber, legítima defesa, estrito cumprimento do dever legal, exercício regular de um direito reconhecido, estado de necessidade, caso fortuito ou força maior e culpa exclusiva do suposto vitimado;
C – Verificação se o dano ocorreu por dolo ou culpa do representante ou prepostos do condomínio (empregados). Se positiva a constatação, o condomínio responderá (Art. 932, III, do Código Civil);
D- Análise do que diz a convenção do condomínio a respeito do assunto, tanto no aspecto positivo, prevendo expressamente a responsabilização do condomínio, ou no aspecto negativo, contendo cláusula de não indenizar. Esta espécie de cláusula, cuja existência é muito comum, repete a regra de que o condomínio não responde pelos furtos;
E- Constatação do nível, proporção e qualidade da segurança existente no condomínio. Quanto maior e mais especializada for a segurança fornecida, maiores serão as despesas arcadas pelos condôminos e, consequentemente, maior será o dever de guarda assumido pelo condomínio. Se o condomínio tem um nível padrão de segurança (normal), então não haverá responsabilidade, devendo cada condômino vitimado arcar com o preço do seu prejuízo. Do contrário, isto é, se houver a super vigilância, haverá dever de guarda e, portanto, responsabilidade.
A orientação acima é extraída da interpretação do Código Civil que é feita dia a dia por nossos tribunais (jurisprudência).
2. Pertences largados em áreas comuns (como celulares, bicicletas etc.) e que “somem”, são de responsabilidade do síndico?
R: O síndico só será responsável pela ocorrência caso haja comprovação de que ele foi o agente que se apoderou do bem desaparecido. No mais, sobre a possibilidade de envolvimento do condomínio, será aplicável a mesma lógica da resposta anterior, ou seja, como regra não haverá responsabilização do condomínio. Porém, mesmo que não seja o caso de responsabilizar o condomínio pelo acontecido, é recomendável pensar na aplicação de medidas preventivas e corretivas. Não raro, o próprio Regimento Interno do condomínio traz o mandamento de que os bens particulares dos condôminos não devem ser deixados nas áreas comuns. Deste modo, um trabalho preventivo e educativo deve ser desenvolvido. Outra perspectiva que o problema suscita é a necessidade do aumento da segurança, por meio de treinamento dos empregados e prepostos ou investimento em tecnologia e novas instalações, medida que deve ser estudada e preparada para que a assembleia geral de condôminos democraticamente delibere a respeito.
3 – Quais as providências a administração deve tomar quando o morador notificar que foi furtado em área comum ou na unidade?
R: A primeira medida da administração é responder a ele (contranotificar) que o caso será alvo de investigação e análise. Mas, deve ser adiantada a explicação das respostas acima, ou seja, de que o condomínio só responde excepcionalmente e que há uma regra aplicável ao caso favorável ao condomínio. A partir daí o síndico deve se valer de todos os elementos que possam contribuir com a elucidação do ocorrido (relatos de empregados, prepostos, moradores), filmagens etc. E, não se identificando a presença dos aspectos excepcionais que responsabilizam o condomínio, o ressarcimento pedido deverá ser negado. Em paralelo, cumpre ao síndico verificar se é oportuno desenvolver as medidas preventivas ou corretivas já mencionadas.
Matéria publicada na edição – 239 – outubro/2018 da Revista Direcional Condomínios
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