Em condomínios, já está consolidada a noção de que os condôminos possuem por obrigação, nos termos do Art. 1.336, Inciso I do Código Civil (CC – Lei Federal 10.406/2002), contribuir para as despesas comuns na proporção das suas frações ideais, salvo disposição contrária na Convenção.
Neste sentido, também por determinação legal, é dever do síndico elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano (Art. 1.348, Inciso IV, CC), cabendo à assembleia a deliberação final sobre a questão. A convocação se dará pelo próprio síndico (Art. 1.334, Inciso III; Art. 1.348, Inciso I; e Art. 1.350, todos do CC) e, em caso de sua eventual inércia, haverá a possibilidade de sua convocação por ¼ dos condôminos; ou, ainda, mesmo que convocada e os condôminos não se reúnam, o Poder Judiciário decidirá a questão.
No entanto, gastos extras não previstos podem ocorrer, caso de uma obra emergencial necessária, não prevista em um plano de manutenções e, consequentemente, não inserida na previsão orçamentária. Aqui valem os procedimentos previstos no Art. 1.341 do Código Civil, onde não só se aprovará ou comunicará a obra, como também se deliberará sobre o rateio. Observe-se que há diferenças entre obras necessárias, necessárias urgentes de valor excessivo e necessárias de valor excessivo (esta última necessita de prévia assembleia, as demais somente comunicação, sendo certo, no entanto, que em todas há que se definir o que seria um valor excessivo).
Portanto, pela natureza da obrigação condominial ser de rateio de despesas, a previsão orçamentária extra também depende de aprovação de assembleia, recebendo assim a nomenclatura de “previsão orçamentária extraordinária específica para um rateio necessário”.
Outra forma de rateio extra seria o reforço de caixa, ou seja, ainda que haja uma previsão orçamentária aprovada anualmente, um evento específico faz com que sequer o fundo de reserva consiga quitar as contas (Por exemplo, a demissão de mais de um funcionário no mês). Logo, o administrador ou síndico, para quitar as obrigações do condomínio, expede um rateio extra de reforço de caixa e imediatamente convoca uma assembleia para exposição dos fatos (prestação de contas). Esta deverá ratificar o reforço de caixa por deliberação favorável a uma previsão orçamentária de emergência para esta finalidade.
Frisa-se, neste ponto, que também a prestação de contas não é unicamente feita uma vez por ano. A legislação (Art. 1.348, Inciso VIII, CC) permite que ocorra prestação de contas também quando exigido, seja por solicitação ou necessidade de exposição de fatos. Tais necessidades não se demonstram necessárias só pela transparência de gestão, mas também por ser a burocracia uma forma de controle e segurança em qualquer gestão pública.
A par deste fato, o Código Civil diz ainda, em seu Art. 1.349, que é motivo de destituição a prática de irregularidades como não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio. Cabe também, conforme a condição, dizer que o síndico, por ser o gestor direto do condomínio e quem o representa, responde por perdas e danos em casos que contribuir para prejuízo de alguém.
Matéria publicada na edição – 238 – setembro/2018 da Revista Direcional Condomínios
Não reproduza o conteúdo sem autorização do Grupo Direcional. Este site está protegido pela Lei de Direitos Autorais. (Lei 9610 de 19/02/1998), sua reprodução total ou parcial é proibida nos termos da Lei.
