O objetivo da vistoria de recebimento das áreas comuns pelo síndico, e das unidades pelo proprietário, é identificar vícios aparentes, sobre os quais não se poderia provar a posteriori responsabilidade do construtor, por serem suscetíveis de aparecimento devido à ação durante o uso, operação ou a exposição ao meio ambiente.
O prazo de garantia legal de vícios aparentes é de 90 dias a partir da entrega, segundo o inciso II do Art. 26 do Código de Defesa do Consumidor (Lei Federal 8.078/1990).
A data que define a entrega das áreas comuns é a da assembleia de instalação do condomínio, mas também pode ser a da assinatura do termo de aceite da entrega. Mas é importante ressaltar que se a edificação começar a ser usada, a mesma considera-se entregue, apesar de não ter o termo de entrega ou ata de instalação do condomínio.
A definição de vício aparente é aquele de fácil constatação como, por exemplo, falhas no acabamento de pintura, trincas em revestimentos, ou em vidros, mau funcionamento de portas e janelas; ou vício que não requer conhecimento técnico para identificação, como, por exemplo, ausência de uma rampa de acesso de cadeirantes ao condomínio, que mesmo que seja de fácil constatação, requer o conhecimento técnico da necessidade desse item num condomínio.
Vistoria
A realização da vistoria da edificação pelo proprietário ou representante legal é obrigatória, antes que tome posse do imóvel, para que não se confundam vícios aparentes de origem da construção com os de origem do mau uso, conforme NBR 5.671 (ABNT, 1990, p.8) item 5.16.1, Alínea a: “vistoriar o bem imóvel, apontando de maneira formal, por escrito, quaisquer defeitos verificados“; e Alínea b: “antes de tomar posse, receber o bem imóvel, constatada a inexistência de defeitos visíveis“.
Apesar de não requerer conhecimento técnico para fazer a vistoria de recebimento de uma edificação, é cada vez mais comum a contratação de peritos em engenharia para realização dessa tarefa. As vantagens dessa contratação são que esses profissionais já possuem a prática e os “olhos treinados” para identificação dos vícios construtivos, sendo identificados logo no início da vida útil da edificação. Outra vantagem é a identificação de vícios ocultos que podem comprometer a durabilidade, segurança ou desempenho da edificação, e se identificados tardiamente podem ser inviáveis de reparação, muito onerosos ou estarem fora do prazo de garantia.
Referências para a vistoria
As normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) balizam esse trabalho, norteiam o recebimento de edificações e traçam as diretrizes para o proprietário não perder sua garantia legal e contratual. São elas:
- NBR 5.671 – Participação dos Intervenientes em Serviços e obras de Engenharia e Arquitetura (1990)
Define as responsabilidades de cada agente do ciclo de vida da edificação, assim como, define a obrigatoriedade da vistoria de recebimento e a definição do que é vício; - NBR 5.674 – Manutenção de Edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção (2012)
Define as responsabilidades de manutenção do proprietário, para que a vida útil da edificação não seja diminuída e para que a garantia seja mantida; - NBR 13.752 – Perícias de Engenharia na Construção Civil (1996)
Define os requisitos necessários para vistoria pericial em edificações; - NBR 14.037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações (2011)
Define os requisitos do Manual do Síndico e Proprietário, assim como a lista mínima de documentos a serem mantidos e renovados pelo proprietário; - NBR 15.575 – Edificações Habitacionais – Desempenho (2013)
Reúne os requisitos mínimos e as principais normas técnicas da maioria dos sistemas construtivos que uma edificação deve atender, para ter uma durabilidade condizente com sua importância e valor patrimonial.
Conclui-se, portanto, que o proprietário ou representante legal da edificação tem o direito de vistoriar o bem antes de aceitá-lo, mas que depois de aceito, não poderá reclamar de eventuais anomalias visíveis que identifique, sendo muito importante registrar todos os itens identificados e formalizar ao construtor, para que depois sejam revistoriados para aceitação final. Assim, construtor e consumidor estarão resguardados de seus direitos e deveres que foram claramente definidos, registrados e acordados.
Matéria complementar da edição – 210 – mar/2016 da Revista Direcional Condomínios
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