Administrar condomínios atualmente é uma atividade que exige maior preparo e aumento no número de horas de dedicação, além de conhecimento básico, mesmo que o síndico tenha o auxílio de uma administradora.
O cargo de síndico corresponde ao de administrador do edifício, nome utilizado em algumas Convenções, principalmente nas anteriores à Lei 4.591/64. Afora as várias atividades exercidas por esse gestor, encontram-se aquelas mencionadas no Art. 1.348, do Código Civil (representação do condomínio, cobranças, prestação de contas, convocação de assembleias, contratação de seguro, conservação e manutenção, entre muitas outras).
Mas também há obrigações que extrapolam o Código Civil, como o atendimento às exigências tributárias, trabalhistas, às normas de segurança contra incêndio, cuidados com as reformas, inclusive das unidades, e preservação da saúde, como limpeza das caixas d’água, análise da água e desinsetização. E caso haja omissão do síndico perante qualquer uma dessas obrigações, bem como negligência e imprudência, ele poderá responder civil (Art. 186, 187,667 e 927) e criminalmente (Art. 13 e 132).
Diante de todas essas incumbências, muitas Convenções reconhecem a possibilidade de o síndico ser remunerado, por meio da isenção da taxa condominial (valor referente apenas às despesas ordinárias) ou pelo recebimento de um honorário, ou ainda, por ambas as formas. Nada mais justo. Mesmo não sejam definidos na Convenção, a forma e o valor da remuneração poderão ser determinados pela assembleia de eleição do síndico.
A situação mudará um pouco se a Convenção vier a proibir expressamente o pagamento ou estabelecer que somente haja isenção da taxa. Aqui, a questão não poderá ser modificada em uma simples assembleia, mas em reunião específica, com um quórum qualificado de dois terços, que represente um percentual de todos os coproprietários.
Outra questão que merece ser avaliada, diante de tantas responsabilidades, refere-se ao valor da remuneração. Na maioria dos casos somente a isenção do condomínio não paga adequadamente pelo trabalho de um síndico que exerce suas funções com eficiência, transparência, comprometimento com as normas e atenção às expectativas dos moradores.
A realidade do mercado tem demonstrado que em função do crescimento das exigências e da falta de iniciativa dos condôminos para ocuparem o cargo de síndico, aumentou a demanda pelos síndicos profissionais, principalmente nos condomínios chamados clubes (pelo número de torres e ampla área de lazer) e nos comerciais. É uma alternativa àqueles empreendimentos cuja Convenção não proíbe a escolha ou eleição de pessoa estranha ao condomínio. Mas atenção: algumas Convenções trazem expresso, por exemplo, que “o síndico deverá ser condômino”. Nesse caso, a restrição atingirá também os inquilinos.
Porém, de forma geral, um síndico remunerado, um profissional ou aquele que receba apenas a isenção da taxa mensal deverá estar atento à necessidade do recolhimento de 20% de INSS sobre o valor pago diretamente ou indiretamente (no caso da isenção) a ele, sendo esse referente ao encargo do condomínio. Se o síndico não comprovar que já faz o devido pagamento até o valor máximo do INSS (de R$ 4.390,24), o condomínio deverá descontar 11% sobre a remuneração e recolher junto com os 20%, na mesma guia GPS em que é pago o INSS dos funcionários, tendo apenas que alterar o código de lançamento: funcionários – 01 e síndico – 13.
Os rendimentos diretos ou indiretos obtidos por meio dos honorários ou da isenção da taxa condominial deverão ser considerados “prestação de serviços” e deverão compor a base de cálculo para apuração do recolhimento mensal obrigatório – “carnê-leão” – e do ajuste anual.
Matéria publicada na edição – 196 de nov/2014 da Revista Direcional Condomínios
