Sentença da Justiça permite que devedor contumaz receba cobrança maior do que os 2% aplicados no caso de inadimplência. Síndicos comemoram decisão
Rio – O morador que atrasar reiteradamente o pagamento da taxa de condomínio pode ser obrigado a pagar mais uma multa de 10% do valor devido, além dos juros mensais de 1% e multa de até 2% sobre o débito, de acordo com o Código Civil.
A decisão, inédita, foi tomada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) na terça-feira, que obrigou a construtora Grupo OK, em Brasília, a quitar uma dívida acumulada e ainda arcar com a multa adicional. O percentual da penalidade estava previsto no regimento interno do condomínio. No entanto, ao ser cobrada, a construtora decidiu levar o caso à Justiça. Relator do caso, o ministro Luis Felipe Salomão entendeu que não havia controvérsia ao definir aplicação da penalidade pecuniária de 10% sobre o valor do débito, além da multa moratória de 2%.
A decisão do ministro Luis Alfredo Salomão foi baseada no artigo 1.337 do Código Civil, que prevê que o débito de devedores contumazes — aqueles que sempre deixam de pagar — possa ser acrescido em até dez vezes o valor do condomínio. A definição de quem é devedor reiterado fica a cargo do entendimento do juiz.
No caso da ação, a construtora Grupo Ok acumulava dívidas desde 2002 e só pagava mediante apelo na via judicial, com atrasos que chegavam a mais de dois anos.De acordo com o diretor jurídico da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), Marcelo Borges, para valer, a multa mais alta precisa ser aprovada previamente em assembleia por maioria de 3/4 dos condôminos.
“O que o Superior Tribunal de Justiça fez foi legitimizar uma possibilidade de aumento da multa que já está prevista. Nesse caso foram 10%, mas esse valor pode chegar ao teto de dez vezes o valor do condomínio, caso seja aprovado em assembleia”, diz.
Segundo Alexandre Corrêa, vice-presidente de assuntos condominiais do Sindicato da Habitação (Secovi-Rio), a decisão do STJ vai inibir a inadimplência que chegou a bater 6,5% no estado do Rio em agosto, 2,5 pontos percentuais a mais que o mesmo período do ano passado.
“A multa de 2% é a menor penalidade prevista em descumprimento de obrigação, então as pessoas decidem privilegiar o pagamento de contas com taxas de juros maiores. O mercado está muito feliz com essa decisão e acredita que as pessoas agora vão sair da zona de conforto. Além disso, os condomínios vão poder se valer da decisão para orientar os moradores e conter a inadimplência”, diz.
Administradores esperam redução de cotas atrasadas
A decisão do STJ foi bem recebida por quem conhece de perto os problemas provocados pela falta de pagamento das cotas condominiais. Síndica de um prédio com 315 apartamentos na Lapa, Christina Cardoso, de 60 anos, conta que até há cinco anos a taxa de inadimplência do condomínio chegava aproximadamente 250 unidades no edifício, o que deixava um saldo negativo nas contas.
“Havia muitos apartamentos em briga judicial, com mais de dez anos de condomínio em inadimplência, acumulando dívidas altas. Com alguns, fiz acordo, já outros tive que acionar a Justiça. Hoje a taxa de inadimplência ainda é alta, com cerca de 112 condôminos devendo”, diz Christina, que considera a multa de 2% por atraso muito baixa.
Síndico de um condomínio em Todos os Santos, na Zona Norte, o engenheiro Helio Breder espera que a multa maior desencoraje as pessoas a acumularem dívidas. “O planejamento orçamentário não contempla essa previsão para inadimplência. Ela prejudica o pagamento de outras contas e o pior é que ainda há tendência de as dívidas aumentarem com a crise”, projeta o engenheiro.
DICAS
Quando a inadimplência sobe, os síndicos encontram dificuldades para administrar os condomínios. Para tentar reduzir os problemas, especialistas do setor de habitação dão dicas para enfrentar a situação.
ACOMPANHAMENTO
Uma vez por semana, o síndico precisa acompanhar a situação financeira do condomínio. Assim, ficará sabendo quem está em dia com a taxa. Ele deve buscar informação sobre quem faz acordo com a administradora e novidades sobre ações na Justiça.
AGILIDADE
O condomínio deve ter um sistema ágil de cobrança após o vencimento. O sindicato deve enviar carta amigável com o boleto. Se não der certo, pode enviar outra correspondência explicitando o débito. Há administradoras que oferecem cobrança eletrônica.
AÇÃO JUDICIAL
O síndico pode optar por entrar na Justiça rapidamente contra os inadimplentes. O ideal é que se espere 90 dias e mover ação, após todas as formas amigáveis de cobrança. O condômino perceberá que sua situação está sendo acompanhada de perto.
FACILITADO
Facilitar o pagamento do condomínio também é uma boa opção. Oferecer o Débito Direto Autorizado que é uma espécie de pagamento automático, pode ser uma saída. O morador deve se cadastrar no banco, e depois pedir para a administradora mandar os dados à instituição financeira.
CONSCIENTIZAÇÃO
O síndico deve explicar aos condôminos como funciona a parte financeira do condomínio. Campanhas podem ser feitas para diminuir a inadimplência de quem privilegia o pagamento de outras contas, em detrimento do condomínio.
CONVERSA
Uma conversa informal entre síndico e moradores pode resultar no pagamento da taxa atrasada.
PLANTÃO
O plantão para pagamento nas administradoras é boa ideia principalmente no fim do ano, quando o morador recebe seu décimo terceiro salário e pode quitar a dívida.
