Coordenar é organizar, estruturar e ordenar. E isto não é tão fácil.
Quando olhamos o papel do síndico no âmbito da Coordenação de Processos de Conservação e Manutenção de Infraestrutura em condomínios, ele precisa entender que é essencial conhecer algumas normas técnicas brasileiras (NBR) criadas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), além de outros parâmetros de órgãos oficiais diversos, que servem para padronizar, organizar e qualificar a produção de documentos ou procedimentos.
Gestão da manutenção e reformas em condomínios / Referências de normas
As principais normas estão dispostas no gráfico e no texto abaixo:
- Associação Brasileira de Normas Técnicas. NBR 15.575: Desempenho de edificações habitacionais. São Paulo, 2013;
- Associação Brasileira de Normas Técnicas. NBR 5.476: Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção. São Paulo, 2012;
- Associação Brasileira de Normas Técnicas. NBR 14.037: Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos. São Paulo, 2014;
- Associação Brasileira de Normas Técnicas. NBR 16.280: Reforma em edificações. São Paulo, 2015;
- Associação Brasileira de Normas Técnicas. NBR 16.747: Inspeção Predial – Diretriz, conceitos, terminologias e procedimentos, 2020.
Manutenção de Edifícios
Conforme a NBR 15.575 (ABNT, 2013, p. 34), a gestão de manutenção deve atender à ABNT NBR 5.674, para preservar as características originais da edificação e minimizar a perda de desempenho decorrente da degradação de seus sistemas, elementos ou componentes.
A norma ABNT NBR 5.674 estabelece requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações em geral. Visa preservar as características originais da edificação e recuperar a perda gradativa de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes.
ABNT NBR 5.674 / Considerações
NOTA: Edificações anteriores à vigência da NBR 15.575 devem adequar e criar programa de manutenção.
Tipos de Manutenção
– Manutenção Preventiva
É uma ação planejada que previne a ocorrência da manutenção corretiva em equipamentos, sistemas e instalações.
Manutenção Preventiva + Aperfeiçoamento da informática
– Manutenção Preditiva
É o acompanhamento periódico dos equipamentos, sistemas e instalações baseado na análise de dados coletados através de monitoramento ou inspeção em campo, seguindo normas e padrões da própria empresa.
– Manutenção Corretiva
É a manutenção efetuada após a ocorrência de uma pane.
Gestão de Manutenção – Fluxo
Programa de manutenção
- Manual de uso, operações e manutenção das edificações, conforme ABNT NBR 14.037;
- Manual dos fornecedores dos equipamentos e serviços;
- Programa de manutenção;
- Planejamento da manutenção, contendo o previsto e o efetivo, tanto de ponto de vista cronológico quanto financeiro;
- Contratos firmados;
- Catálogos, memoriais executivos, projetos, desenhos, procedimentos executivos dos serviços de manutenção e propostas técnicas;
- Relatório de inspeção;
- Documentos mencionados na ABNT NBR 14.037/2011, Anexo A (tabela abaixo), em que devem constar a qualificação do responsável e os comprovantes da renovação.
Tabela 1 – Exemplo Normativo Anexo A (NBR 14.037)
- Registros de serviços de manutenção realizados;
- Atas das reuniões de assuntos relativos à manutenção;
- Documentos de atribuição de responsabilidade de serviços técnicos.
Manutenção preventiva
Conforme estabelece a NBR 5.674, em seu anexo A (informativo), Tabela A.1, a manutenção preventiva pode ser organizada em:
- Periodicidade;
- Sistema;
- Elementos/componentes;
- Atividade;
- Responsável.
Exemplo da Tabela 2 (Com base na NBR 5.674)
Termos e definições:
– Empresa capacitada
Nos termos da ABNT NBR 5.674, organização ou pessoa que tenha recebido capacitação, orientação e responsabilidade de profissional habilitado e que trabalhe sob responsabilidade de profissional habilitado.
– Empresa especializada
Nos termos da ABNT NBR 5.674, organização ou profissional liberal que exerce função para a qual são exigidas qualificação e competência técnica específica.
– Equipe de manutenção local
Nos termos da ABNT NBR 5.674, é composta de pessoas que realizam serviços na edificação, que tenham recebido orientação e possuam conhecimento de prevenção de riscos e acidentes.
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