Expressão muito utilizada, principalmente nos contratos de locação de imóveis, as benfeitorias dividem-se em três modalidades, definidas pelo Artigo 96 do Código Civil. São elas: Voluptuárias, Úteis e Necessárias.
Cada uma delas se distingue pela concepção da modalidade das reformas ocorridas no imóvel, e são assim determinadas:
Voluptuárias:
Referem-se àquelas reformas ou construções que tendem a tornar o imóvel mais charmoso e encantador.
Não se destinam a aumentar a utilidade do imóvel, mas, simplesmente, satisfazem gosto pessoal de seu morador (ou moradores).
Tidas como de mero deleite ou recreio, não aumentam o uso habitual do bem, ainda que tornem sua utilização mais agradável.
Certamente, esta benfeitoria, diferentemente das úteis e necessárias, quando aplicada pelo locatário do imóvel, não será objeto de indenização a ser paga pelo locador e, ainda, não tornará legítimo qualquer direito de retenção pelo inquilino.
Nos condomínios Edilícios, estas obras dependem de aprovação de 2/3 dos condôminos, conforme predispõe o artigo 1.341- I, do Código Civil.
Exemplos de obras voluptuárias: plantio de flores e plantas, construção de fontes, colocação de luminárias no jardim, decoração de ambientes com gesso ou pintura especial, entre outras.
Úteis:
Trata-se da benfeitoria destinada a aumentar ou facilitar o uso do bem.
São aquelas que apesar de seu caráter dispensável e desnecessário, conferem ao imóvel uma valorização, tornando seu uso mais funcional e agradável.
Esta modalidade de benfeitoria, quando realizada nos condomínios, depende de aprovação pela maioria dos condôminos. Exceção feita à obra na área comum,em acréscimo à já existente, que facilite ou aumente a utilização. Neste caso, a aprovação deve-se dar por 2/3 dos condôminos, não sendo permitida construção, na parte comum, que prejudique a utilização de qualquer condômino.
Exemplos: construção de garagem, construção de piscina, instalação de aquecimento de piscina, construção de sauna, instalação de porta ou portão de segurança, instalação de telas, grades e redes de proteção, e envidraçamento da sacada.
Necessárias:
São as que têm por finalidade conservar o bem ou evitar que se deteriore.
Reforma e manutenção que se faça necessária para a conservação do imóvel, sem a qual, sua deterioração se torne iminente. Entre os condomínios, esse tipo de obra dispensa aprovação prévia em assembleia, exceto se resultarem em despesas excessivas.
Exemplos: reparos em geral tais como, pintura de manutenção, troca de tubulação ou cabos elétricos com defeito.
A importância da classificação das benfeitorias:
A importância da correta classificação da benfeitoria empregada reside na possibilidade de a mesma ser objeto de ressarcimento pelo proprietário do imóvel e, como vimos, somente as úteis e as necessárias, desde que, aprovadas pelo proprietário, serão pagas ao inquilino quando da entrega do imóvel pela rescisão da locação.
No contexto dos condomínios, a questão é tratada entre os Artigos 1.341 a 1.343 do Código Civil, do qual extraímos apenas seus aspectos centrais.
Fontes de consulta:
– Dicionário Informal: http://www.dicionarioinformal.com.br
– Silva, de Plácido e. Vocabulário Jurídico, 15ª Ed. 1998, Ed. Forense.
– Neto, Francisco Maia, Dicionário do Mercado Imobiliário, 1998, Ed. Del Rey.
-Prof. Honório Futida, http://www.afixcode.com.br/o-que-e-benfeitoria-necessarias-uteis-voluptuarias/
São Paulo, 8 de abril de 2013.
