Dentro dos condomínios, assim como ocorre em qualquer ambiente onde exista comunidade, teremos pessoas com anseios, temperamentos e posturas totalmente diferentes. E, como toda e qualquer comunidade, teremos regras que, se forem descumpridas, serão convertidas em penalidades.
Nos condomínios, o descumprimento das regras, que são impostas pela Convenção ou pelo Regimento Interno, implicará na aplicação de advertências e multas. Em regra, as multas serão aplicadas no caso de descumprimento de um dos deveres legais que são impostos para os condôminos no Art. 1.336 do Código Civil:
“Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
II – Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”
Lembrando que, tratando-se de condomínios, o Art. 1.336 do Código Civil não é taxativo. A multa será aplicada quando o ato cometido pelo “infrator” causar dano capaz de gerar reclamações pelos demais condôminos no livro de ocorrências (algumas administradoras disponibilizam o livro de ocorrências digital, através de aplicativo), constatação da infração por funcionários do condomínio (limpeza, segurança, portaria etc.), ou até mesmo através de imagens de câmeras de segurança.
É comum, a critério do síndico do condomínio, que antes da aplicação da multa, o condômino receba uma advertência através de notificação. Caso persista na infração, a multa será aplicada posteriormente. Vale conferir o procedimento adotado pelo condomínio conforme a sua Convenção.
Nos casos em que já existe uma regra a ser respeitada, de conhecimento de todos, através de regulamentos internos ou avisos, não há necessidade de envio de advertências, podendo o síndico optar pela aplicação direta da multa.
A aplicação da multa dentro de um condomínio tem função educativa. Serve para indicar o erro do condômino para que este não venha a cometê-lo novamente.
Caso o condômino volte a cometer novas infrações, conforme o Art. 1.337 do Código Civil, o valor da multa poderá ser majorado, a depender da quantidade de infrações cometidas e a reincidência do condômino:
“Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.”
Ocorre que, em alguns casos, o valor da multa é irrelevante para o condômino, mesmo que o valor seja equivalente a dez taxas condominiais. Somente para fins exemplificativos, existem alguns condomínios no Estado de São Paulo que são frequentados por verdadeiros magnatas. Para este tipo de condômino, de fato, o dinheiro não será um problema, independente do grau de majoração da multa.
E o que fazer no caso de condômino, reincidente, que não respeita as normas condominiais e que não se importa com a aplicação de advertências ou multa? O chamado antissocial ou brigão!
Ainda não há um entendimento pacífico sobre o tema.
Há casos em que o condomínio ingressa em juízo pedindo a exclusão do condômino, demonstrando para o magistrado o perfil antissocial deste, que poderá ser constatado através de inúmeras advertências e aplicações de multa sem que tenha tido a cessão das infrações por parte daquele.
Em alguns casos, os juízes tendem a acatar o pedido. Nestes casos, o condômino poderá ser compelido a deixar o condomínio, mesmo que proprietário, sendo obrigado a vender o apartamento ou alugá-lo para terceiros. Os juízes desta corrente entendem que nem mesmo o direito à propriedade, garantido constitucionalmente, será bastante para que o condômino possa permanecer no condomínio.
O proprietário perde o direito ao uso da coisa.
No entanto, uma segunda corrente entende que o pedido de exclusão do condômino é um pleito impossível, já que não há previsão legal para tanto. Esta corrente tende a considerar o direito à propriedade inviolável, independente do ato praticado.
Desta forma, considerando as duas correntes jurisprudenciais, a orientação é que os condomínios criem procedimentos para apuração e aplicação de multas e, nos casos extremos, em que nem a multa for solução para o fim do problema, o ingresso de ação judicial para compelir o ato que está sendo praticado pelo infrator, pleiteando inclusive danos materiais ou morais se for o caso.
A depender da infração, recomenda-se a lavratura de boletim de ocorrência e instauração de processo criminal em face do infrator.
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